KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?
Kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm" olarak da bilinen ve günümüzde yoğun bir şekilde özellikle Fethiye’de sarhoş binalar olarak da bilinen alanda uygulama olanağı bulan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16/5/2012 tarihinde kabul edilmiştir. Kentsel dönüşüm kanunu ülkemizin diğer illerinde de özellikle deprem tehlikesinin yüksek olduğu illerde hızla uygulama alanı bulmaktadır. NMO Law, kentsel dönüşüm hukuku konusunda çalışmalar yapmaktadır.
YAŞADIĞINIZ BÖLGE YA DA BİNA RİSKLİ Mİ? ÇÖZÜM KENTSEL DÖNÜŞÜM
Maalesef ki Türkiye dayanıksız bina ve zeminlerin bedelini birçok vatandaşımızı kaybetmekle ödemiştir. Düzce ve Van depremleri buna acı birer örnektir. İlçemiz Fethiye’de deprem kuşağında yer alması ve 1957 depremini yaşamış olması nedeniyle daha çok tedbir alınması gereken bölgelerdendir. Aşırı göç, çirkin ve hızlı yapılaşmayı körüklemekte bu da dayanıksız yapıların artmasına neden olmaktadır. Bu nedenle eski, dayanıksız ve ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesi amacıyla 2012 yılında kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen, 6306 sayılı Kanun kabul edilmiştir. Bu yasa ile kredi desteği, harç ve vergi muafiyetlerinden faydalanabilir ve yapılarınızı yenileyebilirsiniz. Dolayısıyla daha sağlam ve daha güvenli binalarda oturabilirsiniz. Yalnız bunun için iki şart var;
- Binanızın Riskli Yapı olarak belirlenmesi ya da
- Yaşadığınız alanın Riskli Alan olarak belirlenmesidir.
Tüm bunlar karışık mı geldi o zaman adım adım kentsel dönüşüm;
ADIM ADIM KENTSEL DÖNÜŞÜM
1-Binaya ait statik proje temin edilir.
2-Binanın deprem Risk Raporu alınır.
3-Deprem Risk raporu T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı İl müdürlüklerine gönderilir.
4-İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü Risk Raporunuzu inceleler. Binanız riskli ise, ilgili yazı ile Tapu Müdürlüğüne göndererek bina tapu kütüğüne “Riskli Yapı “şerhi düşülür.
5-Şerh tüm kat maliklerine gönderilir. Kat malikleri bu duruma itiraz edebilir ya da 60 gün içinde maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar protokolü imzalanır.
6-Protokol, İl Altyapı ve Kentsel önüşüm Müdürlüğüne sunulur. Bina ortak karar protokolünü imzalamayan üçte birlik (1/3) kısmın mülkleri için Gayrimenkul Değer Tespiti yapılarak üçte iki (2/3) çoğunluk kat maliklerine açık arttırma ile satılır ya da Bakanlıkça kamulaştırma yapılır. 2 ay içinde üçte iki çoğunlukla (2/3) Bina Ortak Karar Protokolü imzalanmazsa, bina İdarece yıkılır.
7-Binanın yeniden inşası için projeler hazırlanır ve ruhsat alınır.
8-Binanın yeniden inşası için Bakanlıkça anlaşmalı bankalardan kredi tesisi için başvuru yapılabilir.
9-Kredi kullanmak istemeyen malikler kira yardımı için başvuru yapar.
10-Binanın yeniden inşasına başlanır.
BU İŞLEMLERLER ÇOK MU KARIŞIK GELDİ?
Kentsel dönüşüm kapsamındaki uygulamalar son günlerde yoğunluk kazandı. Binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız zaman kaybetmeden Risk Raporu alarak ve işlemlerinizi takip edecek bir danışmanlık firmasına başvurabilirsiniz. Ya da Hukuk Büromuzla iletişime geçerek her türlü sorunuza yanıt bulabilirsiniz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKUNA İLİŞKİN HİZMETLERİMİZ
- Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara binanızın ön değerlendirmesinin yapılması
- Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
- Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
- Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
- Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
- İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
- Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
- Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
- Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
- Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
- Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
- Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
- SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
- İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
- Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
- Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
- Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda destek verilmesi
- Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
- Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
- İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
- Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
- Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.